Garsonieră vs. apartament cu 2 camere – ce alegi pentru investiție?

Te gândești să investești în imobiliare, dar n-ai decis încă dacă o garsonieră sau un apartament cu 2 camere în București e alegerea mai bună?  Există o serie de factori care contează și de care trebuie să ții cont:  locația, potențialul de închiriere, publicul țintă și chiar dinamica pieței pe termen mediu și lung. Iată ce ar trebui să alegi, dacă vrei să faci o investiție inteligentă:

​Prețul de achiziție

În mod evident, o garsonieră costă mai puțin decât un apartament cu două camere. În medie, diferența poate varia între 20% și 50%, în funcție de zonă și de starea proprietății. Poate părea tentant să alegi ceva mai ieftin, mai ales dacă ai un buget limitat sau vrei să te miști rapid pe piață.

Totuși, prețul mai mic vine și cu anumite compromisuri:

• Suprafață mai mică – între 25 și 35 mp, în general;

• Compartimentare mai puțin flexibilă;

• Public țintă mai restrâns – în special persoane singure sau studenți.

Pe de altă parte, un apartament cu 2 camere se apropie deja de categoria "spațiu pentru familie". Poți atrage chiriași pe termen mai lung, care sunt dispuși să plătească mai mult pentru confort și intimitate.

Randamentul investiției

Randamentul închirierii nu trebuie privit doar prin prisma sumei lunare încasate. Ce contează cu adevărat este raportul dintre costul de achiziție și venitul generat. Aici, garsonierele pot părea mai eficiente pe termen scurt. Cu o investiție mai mică, închiriezi repede și ai costuri de întreținere scăzute.

Totuși, când calculezi randamentul real, trebuie să iei în calcul și:

• Frecvența schimbării chiriașilor;

• Costurile de renovare între chirii;

• Posibile perioade fără ocupare;

• Taxele și impozitele locale.

Un apartament cu 2 camere, bine poziționat, tinde să aducă stabilitate. Chiriașii stau mai mult, investesc în decorarea spațiului, iar tu nu trebuie să repeți tot procesul de promovare la fiecare 6 luni.

​Publicul țintă

Cine vine să închirieze?

​Pentru garsoniere:

• Studenți;

• Tineri angajați care abia și-au început cariera;

• Persoane singure care caută ceva temporar;

• Expats cu ședere de câteva luni.

​Pentru apartamentele cu 2 camere:

• Cupluri fără copii;

• Familii mici;

• Persoane care lucrează remote și au nevoie de un spațiu în plus;

• Chiriași dispuși să încheie contracte pe 2-3 ani.

Cu alte cuvinte, garsoniera îți aduce viteză. Dar apartamentul cu 2 camere îți oferă stabilitate. Depinde ce preferi: rotație mai mare sau venit constant.

​Locația

Să zicem că găsești o garsonieră și un apartament de 2 camere în același bloc. Ai zice că diferențele nu sunt mari. Dar în realitate, contează cum percepe piața zona respectivă.

Garsonierele se închiriază mai bine în apropierea campusurilor universitare, stațiilor de metrou sau în zonele comerciale. Pe când apartamentele cu două camere sunt atractive în cartiere liniștite, cu acces la grădinițe, școli, parcuri și magazine mari.

Dacă vrei să investești într-o zonă nouă, aflată în expansiune, apartamentele cu două camere au șanse mai mari să-și crească valoarea. De ce? Pentru că atunci când zona devine mai bine conectată și mai atractivă, familiile sau cuplurile se mută acolo – nu doar studenții sau chiriașii temporari.

Valoarea de revânzare

Indiferent dacă ai în plan să păstrezi locuința 2 ani sau 10, trebuie să te gândești și la ieșirea din investiție. Asta înseamnă: cât de ușor poți vinde locuința și la ce preț?

Apartamentele cu 2 camere sunt mai căutate decât garsonierele atunci când vine vorba de cumpărători finali. Asta pentru că:

• sunt mai versatile;

• pot fi folosite atât ca locuință personală, cât și ca spațiu pentru birou;

• atrag cumpărători din mai multe segmente – de la tineri profesioniști până la cupluri sau investitori.

În schimb, garsonierele se vând mai repede doar în anumite contexte: dacă sunt ieftine, central amplasate sau renovate recent.

Costuri ascunse

E ușor să te lași convins de un preț mic sau de o chirie atractivă. Dar ai grijă și la ce vine „la pachet”.

​La garsonieră:

• Poate fi nevoie de mobilă compactă, specială;

• Uneori lipsesc spațiile de depozitare;

• Poate avea costuri mai mari de întreținere, raportat la suprafață, dacă blocul e vechi.

​La apartamentul cu 2 camere:

• Poate avea cheltuieli mai mari cu renovarea inițială;

• Taxele și impozitele sunt puțin mai mari;

• Mobilarea completă poate fi mai costisitoare, mai ales dacă vrei să-l închiriezi mobilat.

Pe scurt, nu te uita doar la cât plătești pe lună sau la metrii pătrați. Uită-te la întregul pachet și calculează pe 5 ani, nu doar pe 6 luni.

​Trenduri pe piața imobiliară

În orașele mari, garsonierele tind să rămână atractive pentru cei care vor mobilitate și flexibilitate. Dar odată cu creșterea lucrului de acasă, apartamentele de 2 camere au câștigat teren.

Mulți chiriași preferă să plătească puțin mai mult pentru o cameră în plus, pe care o transformă în birou. Sau în dressing. Sau pur și simplu într-un spațiu personal.

Dezvoltatorii au sesizat și ei schimbarea. În multe ansambluri noi, proporția apartamentelor de 2 camere este semnificativ mai mare decât cea a garsonierelor. Asta spune multe despre cerere. Și despre cât de ușor îți va fi să vinzi sau să închiriezi peste câțiva ani.

Când merită, așadar,  să alegi una și când alta?

​Alegi o garsonieră dacă:

• Vrei o investiție rapidă, cu buget mai mic;

• Țintești o zonă foarte aglomerată, unde cererea pe termen scurt e mare;

• Ești pregătit să gestionezi chiriași mai frecvent.

​Alegi un apartament cu 2 camere dacă:

• Vrei o chirie stabilă, pe termen lung;

• Vizezi familii, expați sau cupluri;

• Ai în plan să vinzi cu profit în câțiva ani, într-o zonă aflată în dezvoltare.

Nu există un „câștigător” absolut între garsonieră și apartament cu 2 camere. Dar dacă ești atent la dinamica pieței, la profilul chiriașului ideal și la direcția în care merg cartierele în care vrei să investești, decizia poate deveni mai clară. Dacă nu ești hotărât, dar vrei să te asiguri că orice ai cumpăra, plătești pentru calitate, intră pe www.sudrezidențial.ro și caută printre sute de opțiuni.